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地代家賃の削減方法

地代家賃の削減方法

by 管理人
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複数の営業所、支店、店舗を有する会社ならば、

人件費の次に大きな経費は地代家賃かもしれません。



不動産に同じものはなく、

しかも移転には費用も時間もかかります。

そのため地代家賃については、

交渉しか削減方法がありません。



ここでは地代家賃交渉方法について

知っておくべきことを整理します。



賃貸契約の更新は、

通常オフィスでは2年に1回、

一部の商業施設等では4年に1回程度だと思います。

(土地を借りて自社で建物を建てる場合は、

 10年、20年という場合もあります。)



そのため、交渉は、「契約更新期」に行い、

新しい契約書で条件を改定するものである、

と思われている方が多いのですが、

これは必ずしも正しくありません。



借地借家法32条には次のような記載があります。


(借賃増減請求権)第32条
建物の借賃が、
土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の
経済事情の変動により、
又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、
契約の条件にかかわらず、当事者は、
将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、
一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、
その定めに従う。



この条項を見る限り、

契約の定めに記載がなくても、

経済情勢の変化に伴い周辺の「適正相場」と乖離がある場合には、

賃料改定の交渉が契約途中であっても可能です。

(ただし、下げる要求だけでなく家主さんからの上げる要求も可能です。)



双方の合意がなければ変更は実現しませんが、

交渉をお願いすること自体は、

なにか問題があることではなく、

法的根拠があることです。



ただし2年契約など比較的短期の定期借地借家契約では

これを適用することは現実的ではありません。

次回改定時に行うことが適当でしょう。



また最近では、この条項が根拠になって交渉しうる

という情報が借り手にも周知されてきているため、

賃貸契約書の雛形に、「借地借家法第32条はこれを不行使とする」

という記載がある契約書をたまに見かけるようになってきました。



これが記載されていると、

この記載を改定することを含めての交渉になりますので、

難易度が上がります。



では条文にあった

「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当」

とはどういう理解・把握をすればよいのでしょうか?



これを説明し出すとかなり長くなってしまうので、

知りたい方は『経費削減マニュアル』をご確認ください。(笑



なおマニュアルでは、

・オーナー種類別交渉術

・立地別(大型商業施設・ロードサイド)対策

・交渉担当者は誰にするか

・交渉のポイント

・賃料増額阻止

などについても解説しています。



特にいまはコロナにより、

賃貸市場に変動が起きています。

ぜひ上手な交渉により、

地代家賃の削減を実現しましょう。^^



【質問】地代家賃、削減できませんか?



Win-Winで、下げたいですね。^^

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